Alguns munícipios paulistas, liderados pela capital do estado (Decreto Municipal nº 46.228/2005), têm criado, como nova base de cálculo do ITBI (imposto que incide sobre as transmissões onerosas de bens imóveis), o chamado “valor venal de referência”, ou ainda “valor de mercado”, que substitui o antigo valor venal, ainda utilizado como base de cálculo para outro imposto, o IPTU (imposto que incide sobre a propriedade predial e territorial urbana).

 Como se sabe, a maioria dos municípios paulistas conta com plantas genéricas de valores altamente defasadas, isto é, as avalições que deu ensejo à cobrança do IPTU estão abaixo dos valores reais dos imóveis posto que há muito não são atualizadas, e algumas nunca o foram. Mudar a planta genérica é caro, demanda alto investimento com o mapeamento e a análise minuciosa de cada propriedade privada. E mais, tem forte reflexo político negativo, já que aumentar a base de cálculo do IPTU leva ao aumento do valor a ser pago por todos os munícipes (leia-se eleitores), por vezes em percentuais que ultrapassam os 100%.

A saída encontrada, então, para não mexer no bolso de toda a população, mas apenas daqueles que realizarem transmissões onerosas de bens imóveis, foi criar outra base de cálculo para o ITBI, ainda que tecnicamente seja ela a mesma do IPTU, isto é, o valor de mercado do bem transacionado. Essa inovação legislativa fruto de leis municipais específicas (no caso do município de São Paulo, é apenas um decreto), acaba por criar para um mesmo bem imóvel duas avaliações distintas, uma para o IPTU e outra para o ITBI, e o pior, ambas feitas pela mesma Fazenda Pública (municipal).

Nos autos da Apelação nº 1004131-85.2013.8.26.0053, a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, entendeu que a adoção de valores venais distintos para os aludidos tributos afronta o princípio da legalidade, uma vez que dispõe “o artigo 38 do Código Tributário Nacional que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, conforme a redação do artigo 7º, da lei nº 11.154/91”, ou seja, “o referido imposto e o IPTU têm a mesma base de cálculo” (j. 10/04/2014, v. unânime, r. Des. João Alberto Pezarini).

O entendimento em questão parte de premissa simples: a expressão “valor venal”, sempre utilizada, significa valor de venda, isto é, valor de mercado. Portanto, numa simples interpretação literal da expressão vê-se que a saída encontrada pelos munícipios para não atingir o bolso de todos os contribuintes, mas mesmo assim arrecadar mais nos negócios de transmissão onerosa de bens, beira a ilegalidade. Valor venal e valor de mercado ou de referência para negócios imobiliários são absolutamente a mesma coisa. Soa muito estranho dizer que um município ora considera que seu imóvel vale “X” e ora considera que ele vale “Y”. Ou é errada a primeira avalição ou a segunda (as vezes até as duas), e isso permite ao contribuinte o questionamento judicial de uma ou de outra.

Por outro lado, não se pode olvidar que é cediça a desatualização dos chamados valores venais do IPTU, o que sempre levou uma disfarçada sonegação no momento da escrituração da transmissão onerosa de uma propriedade imobiliária. Talvez por isso, em observância ao princípio da supremacia do interesse público, o STJ firmou o entendimento de que a forma de apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do IPTU e do ITBI são diversas, razão que justifica a não vinculação dos valores desses impostos (REsp 1.202.007/SP, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 15/05/2013). No mesmo sentido: AgRg no AREsp 206.701/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 02/08/2013; AgRg no Ag 1.385.877/RS, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 03/06/2013; AgRg no AREsp 261.606/SP, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, Primeira Turma, DJe 22/2/13; AgRg no REsp 1.226.872/SP, Rel.Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJe 23/4/12; AgRg nos EDcl no Agravo em Recurso Especial nº 36.076/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, j. 27/08/13).

Em suma, ainda que discutível a existência de dois valores venais fixados pela mesma Fazenda Pública, entendemos, pelos motivos acima expostos, que os Tabeliães de todo o país estão obrigados, nas escrituras em que haja transmissão onerosa de bens imóveis, a seguir como valor do bem negociado, desde que maior do que o declarado pelas partes, o chamado valor de referência ou de mercado, quando existente, devendo ele ser a base de cálculo tanto dos emolumentos quando dos impostos incidentes. Eventual discordância da parte deverá ser submetida ao Poder Judiciário, em procedimento judicial próprio, muito embora o entendimento jurisprudencial atual não seja nada animador.